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INFORME ESPECIAL- TRIMESTRE INMOBILIARIO: ¿Mina Gold Line? - Los Angeles Business Journal

Este artículo aparece en la edición del 16 al 22 de abril de 2012 de Los Angeles Business Journal.

Por Jacquelyn Ryan Lunes 16 de abril de 2012

En Myrtle Avenue y Duarte Road en Monrovia, hay una estación de tren desaparecida con ventanas rotas y agujeros en las paredes. Justo al sur hay un centro de reciclaje y lavado de autos. Y no es mucho mejor al norte, el sitio de un lote baldío rodeado por una cerca de alambre.

Decrépito, sí. Pero lo que ve Blaine Fetter es algo completamente diferente: un vecindario de 500 residencias de jóvenes profesionales y familias, y un reluciente edificio de oficinas de 125,000 pies cuadrados lleno de trabajadores bulliciosos.

Esa es la transformación que espera de su desarrollo de Station Square, ya que la Línea Dorada del Metro se extiende desde Pasadena a Azusa, con una parada en el camino en Monrovia.

"Estar cerca del tránsito siempre crea el mayor valor", dijo el desarrollador. “Los residentes pueden viajar sin el uso de un automóvil y pueden caminar al trabajo. Es la forma en que solía funcionar antes que los automóviles, y esa es la dirección en la que todos nos dirigimos ”.

Fetter y su compañía de desarrollo de Monrovia, Samuelson & Fetter LLC, no son los únicos que ven la oportunidad.

Después de la recesión de años, no hay mucho desarrollo privado en todo el condado de Los Ángeles, pero si hay una excepción, son los desarrollos orientados al tránsito los que están surgiendo a lo largo de las extensiones de la red de tren ligero del condado. Y el Valle de San Gabriel tiene su parte.

Más de media docena de proyectos, residenciales y comerciales, están planificados o en marcha dentro de un radio de media milla de la extensión de 11.5 millas a Azusa y, en última instancia, una extensión propuesta de 12.5 millas a Montclair.

También desempeñan un papel clave en el desarrollo los funcionarios públicos, que trabajan con desarrolladores privados, rezonifican los terrenos para los proyectos propuestos y tratan de atraer aún más inversiones.

Refuerza la actividad: proyecciones de que el valle de 1.9 millones de residentes podría agregar medio millón más de residentes en los próximos 25 años. Con las autopistas ya obstruidas, hay expectativas de que muchos estarán ansiosos por vivir cerca de la línea, lo que puede llevarlos a trabajos y lugares como el centro de Los Ángeles.

Pero a pesar de todo el optimismo, construir los desarrollos orientados al tránsito no está exento de desafíos. La disolución de las agencias de reurbanización por parte del estado este año ha retrasado algunos proyectos planificados, mientras que otros desarrolladores están siendo cautelosos, esperando que lleguen los trenes antes de comprometerse.

Aún así, Katherine Aguilar Perez, consultora de planificación estratégica en Estolano LeSar Perez Advisors en Los Ángeles, dijo que la línea brinda una oportunidad inusual para la revitalización de comunidades de dormitorios de décadas listas para la reurbanización.

"La oportunidad que los desarrollos orientados al tránsito tienen para las ciudades es tremenda", dijo Aguilar Pérez, ex asistente del alcalde de Pasadena. "Si se planifican, desarrollan y diseñan bien, pueden crear oportunidades catalíticas para nuevos negocios".

Desarrollos

La extensión Gold Line, también conocida como la extensión Foothill, está planificada en tres fases que eventualmente conectarían las ciudades Foothill con la red ferroviaria de más de 70 millas en todo el condado a través de una parada en Union Station, en el centro de Los Ángeles. Gestionado por la Autoridad de Construcción de la Extensión de la Línea de Oro Gold Line, la primera fase del proyecto $735 millones está totalmente financiada, en gran parte con dólares de impuestos de ventas del condado dedicados al transporte.

La construcción comenzó en 2010 en la fase, que cuenta con seis paradas entre Pasadena y Azusa, y se espera que se complete en 2015. Sigue principalmente la autopista Foothill (210) y se detiene en el borde de Azusa cerca de Citrus College.

La segunda fase, también con seis paradas, continúa hasta Montclair, pero el informe de impacto ambiental aún no se ha completado y el proyecto no está totalmente financiado. La tercera y última fase, que se conectaría con el aeropuerto de Ontario, se encuentra en las primeras etapas de planificación.

A diferencia de otras áreas donde los proyectos de tren ligero han sido controvertidos, como el Valle de San Fernando, ha habido un amplio apoyo en el Valle de San Gabriel para la línea. Se ve como una forma de estimular el desarrollo sin más atascos en las autopistas.

"Es una forma de comenzar a desarrollarse en una comunidad desarrollada, como la nuestra, de una manera más inteligente usando cosas como el desarrollo multifamiliar o orientado al tránsito", dijo Sam Pedroza, un concejal de Claremont y miembro de la junta de la autoridad de extensión.

Entonces, con poca controversia en torno a los proyectos y el apoyo de los gobiernos locales, los desarrolladores se han estado preparando para aprovechar las oportunidades.

En Monrovia, Fetter planea construir su proyecto en 12 acres al lado del sitio de la parada planificada, que está cerca del centro histórico de la ciudad. Su proyecto está totalmente financiado y está listo para comenzar la construcción, pero el avance se ha ralentizado debido a algunos enredos legales relacionados con el final de la reurbanización. Aun así, los funcionarios de la ciudad están entusiasmados con su plan.

"Lo consideramos como un gran paso para revitalizar la parte sur de la ciudad", dijo el administrador interino de la ciudad de Monrovia, Mark Alvarado. “Esto llevará varios años. Pero la gente verá proyectos desarrollados y otros verán que hay inversiones (para hacer) en el área ”.

Fetter está tan seguro de que será un éxito que está hablando con funcionarios de otras ciudades a lo largo de la línea sobre otros posibles proyectos. "Este es nuestro nicho", dijo. "Definitivamente tenemos interés en otros sitios".

En La Verne, Hutton Cos. Of Orange está desarrollando un proyecto a aproximadamente media milla de una parada planificada después del éxito que la compañía ha tenido con un desarrollo de 80 acres en Montclair, cerca de la estación Metrolink de esa ciudad.

"Compramos esa pieza de 80 acres a fines de 2002, por lo que hemos sido defensores y partidarios de la extensión y el tren ligero Gold Line durante más de una década", dijo Scott Felix, vicepresidente ejecutivo de Hutton.

Hutton construyó principalmente residencias en la parcela y ha sido tan exitoso que la ciudad aprobó otro desarrollo de 99 apartamentos y 30 hogares llamado Arrow Station.

En La Verne, el Ayuntamiento aprobó en junio un proyecto Hutton de 172 apartamentos de alta gama y 15,000 pies cuadrados de tiendas. La compañía planea comenzar la construcción este verano.

“Es una ubicación de relleno y un mercado establecido que no tiene este tipo de producto. En caso de que pueda obtener la zonificación, tiene un ganador ”, dijo Felix.

En Azusa, Brookfield Homes Inc. ha estado trabajando en una comunidad planificada de 1.250 hogares llamada Rosedale desde 2010. Sus socios de desarrollo son Christopher Development Group de Newport Beach y Starwood Capital Group de Greenwich, Connecticut.

"Hay una gran demanda de nuevas viviendas", dijo Carina Hathaway, vicepresidenta de marketing de Brookfield. "Obviamente, cuando puede abrir un modo de transporte que ayuda a cualquier desarrollo cercano".

Diecisiete casas fueron vendidas en Rosedale hace dos semanas solo por un total de más de 200, dijo Hathaway. Las viviendas tienen un precio de entre $300,000 a $700,000. La compañía tiene 75 en construcción y planea completar la subdivisión para 2018. El proyecto incluye un pequeño centro comercial y Brookfield todavía está buscando inquilinos.

Sentándose de vuelta

Pero no todas las ciudades han atraído el mismo nivel de interés de los desarrolladores. Por ejemplo, la parada de Irwindale está cerca de Miller Brewing Co. y un gran vecindario industrial, pero aún no se ha presentado una propuesta de desarrollo. Y al este de Azusa, donde la extensión aún se está estudiando, solo unos pocos desarrolladores han presentado planes.

El corredor Chris Gomez-Ortigoza de Scottsdale, Ariz., La agencia de corredores Land Advisors Organization dijo que está identificando propiedades a lo largo de la sección este de la extensión y tratando de interesar a los desarrolladores en ella. Él cree que los desarrollos sólidos orientados al tránsito pueden proporcionar rendimientos del 100 por ciento.

"Es difícil fijar un número exacto, pero debe asumir que puede duplicar sus valores al menos", dijo Gómez-Ortigoza, que está trabajando en el cierre de al menos dos acuerdos y se ha reunido con más de una docena de propietarios cercanos.

También hay otros desafíos.

Con la disolución de las agencias de reurbanización, la construcción a lo largo de la Línea Dorada está demostrando ser más difícil y posiblemente de menor escala de lo previsto hace solo unos años.

"Uno de los mayores golpes para el desarrollo orientado al tránsito ha sido la eliminación de las agencias de reurbanización", dijo la consultora Aguilar Pérez. “No es fatal pero es un golpe. La comunidad de desarrollo lo vio como una zanahoria ”.

Las agencias estaban proporcionando terrenos o subsidios, como componentes de viviendas asequibles. Si eso no suena como una pérdida importante, considere esto. En North Hollywood, alrededor de las estaciones de Metro Red y Orange, la Agencia de Reurbanización Comunitaria de Los Ángeles pudo atraer $425 millones en inversión privada al ofrecer tierras y $28 millones de su dinero. Eso ha llevado a la construcción de más de 319,000 pies cuadrados de desarrollo comercial y 186 residencias asequibles. Ahora, el área, conocida como NoHo Arts District, cuenta con teatros, restaurantes de moda, bares y tiendas.

En el Valle de San Gabriel, Fetter se encuentra entre los que más han sufrido por la pérdida de la reurbanización. Su compañía y un socio habían planeado originalmente su proyecto Monrovia Station Square para abarcar 80 acres con 1 millón de pies cuadrados de oficinas y más de 3,600 unidades, junto con un hotel y tiendas.

Pero la mayoría de los terrenos necesarios fueron adquiridos por la agencia de reurbanización. Ahora sin él, Fetter solo tiene 12 acres para construir.

"Es una reducción sustancial de lo que se había previsto antes", dijo. "Eventualmente podemos crear suficiente valor para adquirir la tierra por nuestra cuenta y continuar desarrollándonos".

Hay otros problemas La Línea Dorada ya se ha retrasado más de seis años, ya que la autoridad de construcción de la línea de tren ligero trató de asegurar todos sus fondos y resolver los litigios. Esos retrasos han creado cierta cautela entre los desarrolladores, que no quieren invertir demasiado pronto en proyectos.

Pero para aquellos desarrolladores que están avanzando, como Hutton, creen que el norte del Valle de San Gabriel está maduro para el desarrollo por sus propios méritos.

"No hubiéramos apostado la granja e hecho varios cientos de miles de inversión de capital con la esperanza de que Gold Line vendría si ese fuera el único ancla", dijo. "Pero tener algo así ... fue un factor".

Lecciones de historia

También hay un factor X que es una ventaja notable del valle. Puede aprender de las ciudades y áreas donde ya se ha construido la red ferroviaria del condado.

Se han construido desarrollos de uso mixto cerca de la Línea Roja en Hollywood y la Línea Púrpura a lo largo de Wilshire Boulevard en Los Ángeles. Pero la Línea Verde desde Redondo Beach hasta Norwalk y la Línea Azul desde el centro hasta Long Beach no vieron el nivel de desarrollo esperado.

Aguilar Pérez dijo que la diferencia depende de cómo se posicionan las ciudades. Las áreas donde el desarrollo ha sido bajo son áreas donde las ciudades eran demasiado lentas o no estaban dispuestas a acomodar desarrollos de mayor densidad.

"Pueden aprender sobre lo que funcionó allí y lo que no funcionó, y cómo escalas y escalonas el desarrollo", dijo.

Por ahora, ella cree que la mayoría de las ciudades del Valle de San Gabriel están haciendo lo correcto. Por ejemplo, los funcionarios en La Verne están en conversaciones para crear un nuevo plan maestro en el centro de la ciudad para la parada futura, mientras que Duarte está alentando a su empleador más grande, el centro oncológico City of Hope, a asociarse en la construcción de un proyecto de uso mixto.

En Monrovia, la ciudad no solo trabaja activamente con los desarrolladores, sino que busca mejoras de infraestructura básicas.

"Estamos rehaciendo las calles, ampliando las aceras y haciendo las cosas más amigables para los peatones", dijo el administrador interino de la ciudad Alvarado. "Estamos buscando a largo plazo como un área familiar para vivir y comprar y la capacidad de tomar el tren a Los Ángeles"